보금자리론 조건과 금리
나는 얼마나 받을 수 있을까요?
소득과 주택가격, 대출한도, LTV·DTI, 우대금리, 40·50년 만기와 신청방법을 한 페이지에서 확인해 보세요.
보금자리론의 가장 큰 특징
보금자리론은 주택을 구입하거나 기존 주택담보대출을 상환할 때 이용할 수 있는 장기·고정금리·분할상환 정책모기지입니다. 대출 실행 후 시장금리가 올라도 약정금리가 바뀌지 않아 장기간 상환계획을 세우기 좋습니다.
집을 구입할 때 대출금리가 앞으로 오를지 내릴지를 정확히 예측하기는 어렵습니다. 당장은 변동금리가 낮아 보여도 상환기간이 20~30년이라면 금리 변동이 가계에 큰 부담이 될 수 있는데요.
이런 불확실성을 줄이기 위해 찾는 상품이 보금자리론입니다. 다만 주택가격 6억원, 소득 기준, LTV와 DTI를 모두 충족해야 하며, 생애최초·신혼·자녀 수에 따라 한도와 우대금리가 달라집니다.
보금자리론이란?
보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출입니다. 주택 구입뿐 아니라 임차보증금 반환, 기존 주택담보대출 상환 등 정해진 용도로 이용할 수 있습니다.
- 대상 주택: 6억원 이하 공부상 주택
- 소득: 일반 부부합산 7,000만원 이하
- 일반 한도: 최대 3억6,000만원
- 대출기간: 10년부터 최장 50년
- 금리방식: 실행일부터 만기까지 고정금리
- 상환방법: 원리금균등·원금균등·체증식
2026년 보금자리론 조건 핵심표
| 신청인 | 민법상 성년인 대한민국 국민 |
|---|---|
| 신용점수 | NICE CB점수 271점 이상 |
| 대상 주택 | 대출승인일 현재 6억원 이하 공부상 주택 |
| 주택 수 | 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택 |
| 일반 소득 | 부부합산 연소득 7,000만원 이하 |
| LTV | 아파트 최대 70%, 기타주택 최대 65% |
| DTI | 최대 60% |
| 대출한도 | 일반 최대 3억6,000만원 |
하지만 소득과 신용, 주택가격, 주택 수, LTV·DTI 및 담보평가를 모두 통과해야 하므로 조건을 충족했다고 최대한도가 자동으로 나오는 것은 아닙니다.
가구별 소득 기준은 얼마인가요?
| 가구 유형 | 부부합산 연소득 | 주요 기준 |
|---|---|---|
| 일반 가구 | 7,000만원 이하 | 미혼이면 본인 소득 |
| 신혼가구 | 8,500만원 이하 | 혼인 7년 이내·결혼예정자 |
| 미성년 자녀 1명 | 9,000만원 이하 | 신청일 기준 자녀 연령 확인 |
| 다자녀가구 | 1억원 이하 | 미성년 자녀 수 확인 |
소득은 통장에 들어오는 실수령액이 아닌 원칙적으로 세전 연소득을 기준으로 합니다. 근로소득·사업소득·연금소득·기타소득 등을 공식 기준에 따라 산정하며, 배우자에게 소득이 있으면 합산합니다.
어떤 주택을 살 때 이용할 수 있나요?
주택가격
6억원 이하
승인일 현재 담보평가 기준
주택 종류
공부상 주택
아파트·연립·다세대·단독주택
주택 소유자
본인 또는 배우자
결혼예정자 포함 가능
구입용도는 시세정보, 감정평가액, 매매가격, 분양계약서상 실제 매매금액 등 어느 하나라도 6억원을 초과하면 취급이 어려울 수 있습니다.
오피스텔은 실제 거주하더라도 일반적으로 공부상 주택이 아니므로 보금자리론 대상에서 제외됩니다. 상가주택이나 복합용도 건물은 주거용 면적과 담보평가 기준을 별도로 확인해야 합니다.
집을 살 때만 이용할 수 있나요?
보금자리론은 주택 구입뿐 아니라 보전용도와 기존 주택담보대출 상환용도로도 이용할 수 있습니다.
| 용도 | 주요 내용 | 신청 시기·조건 |
|---|---|---|
| 구입용도 | 새로 구입하는 주택의 잔금 지급 | 소유권이전등기일부터 3개월 이내 |
| 보전용도 | 임차보증금 반환, 일부 상속·증여 등 | 소유권이전 후 3개월 초과~30년 이내 등 |
| 상환용도 | 기존 주택담보대출 상환 | 기존대출 잔액 범위 등 심사 |
1주택자도 신청할 수 있나요?
보금자리론은 담보로 제공할 주택을 제외하고 무주택 또는 1주택인 경우 신청할 수 있습니다. 기존주택을 보유한 상태에서 새집으로 이사하기 위해 구입용도로 신청하는 일시적 2주택자는 처분조건이 붙을 수 있습니다.
처분조건을 이행하지 않거나 처분 사실을 입증하지 못하면 대출금 회수와 향후 보금자리론 이용 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
보금자리론 한도는 얼마인가요?
| 대상 | 최대 대출한도 | 참고사항 |
|---|---|---|
| 일반 가구 | 3억6,000만원 | LTV·DTI 안에서 결정 |
| 다자녀가구 | 4억원 | 자녀 요건 확인 |
| 전세사기피해자 | 4억원 | 피해자 결정문 등 필요 |
| 생애최초 주택구입자 | 4억2,000만원 | 생애최초 요건 심사 |
최대 대출한도는 상품의 상한일 뿐 실제 받을 수 있는 금액은 더 적을 수 있습니다. 담보주택 평가액에 LTV를 적용한 금액과 신청인의 소득·부채를 반영한 DTI 한도를 함께 확인합니다.
실제 한도를 결정하는 주요 항목
- 가구 유형별 상품 최대한도
- 담보주택 평가액과 LTV
- 소득과 기존 대출을 반영한 DTI
- 선순위 채권과 임대보증금 등 담보 관련 금액
LTV와 DTI는 어떻게 적용되나요?
아파트 LTV
최대 70%
기타주택 LTV
최대 65%
DTI
최대 60%
규제지역이거나 낮은 신용점수 구간, 추정소득 사용 등에 해당하면 LTV가 10%포인트 차감될 수 있습니다. 규제지역은 DTI도 10%포인트 차감될 수 있습니다.
다만 생애최초, 전세사기피해자 또는 공식 실수요자 요건을 충족하면 규제지역 LTV·DTI 차감이 적용되지 않을 수 있습니다.
2026년 8월 보금자리론 금리
한국주택금융공사가 2026년 8월 1일 공시한 금리입니다. 보금자리론은 실행일부터 만기까지 동일한 고정금리가 적용됩니다.
| 상품·만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아낌e | 4.90% | 5.00% | 5.05% | 5.10% | 5.15% | 5.20% |
| u-보금자리론 | 5.00% | 5.10% | 5.15% | 5.20% | 5.25% | 5.30% |
| t-보금자리론 | 5.00% | 5.10% | 5.15% | 5.20% | 5.25% | 5.30% |
대출약정과 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하기 때문에 u·t보금자리론보다 금리가 낮습니다.
u·아낌e·t보금자리론의 차이
| 구분 | 신청방식 | 특징 |
|---|---|---|
| u-보금자리론 | HF 홈페이지 신청 | 온라인 신청 후 은행에서 실행 |
| 아낌e보금자리론 | 온라인·전자약정 | 전자약정·전자등기로 0.1%p 절감 |
| t-보금자리론 | 취급은행 방문 신청 | 대면 상담을 원하는 경우 |
보금자리론 우대금리
우대금리는 일반적으로 최대 1.0%포인트 한도에서 적용되며, 아낌e 전자약정·전자등기 우대 0.1%포인트는 별도로 추가 적용될 수 있습니다.
| 우대 대상 | 우대금리 | 주요 조건 |
|---|---|---|
| 전자약정·전자등기 | 0.1%p | 아낌e보금자리론 |
| 저소득청년 | 0.1%p | 만 40세 미만·소득 7,000만원 이하 |
| 신혼가구 | 0.3%p | 혼인 7년 이내·소득 7,000만원 이하 |
| 신생아 출산가구 | 0.2%p | 신청일 기준 2년 내 출산 |
| 2자녀 가구 | 0.5%p | 만 19세 미만 자녀 2명 |
| 3자녀 이상 | 0.7%p | 만 19세 미만 자녀 3명 이상 |
| 한부모·장애인·다문화가구 | 각 0.7%p | 개별 요건 충족 필요 |
| 녹색건축물 | 0.1%p | 인증등급 등 확인 |
| 전세사기피해자 | 1.0%p | 소득상한 제한 없음 |
선택한 우대항목이 실제 심사에서 인정되지 않을 수도 있습니다. 정확한 적용금리는 승인 결과를 확인해야 합니다.
규제지역은 금리가 올라가나요?
담보주택이 신청일 기준 규제지역에 있으면 연 0.2%포인트의 가산금리가 적용될 수 있습니다. 전세사기피해자에게는 해당 가산금리가 적용되지 않습니다.
40년·50년 만기는 누가 선택할 수 있나요?
| 만기 | 일반 연령 기준 | 신혼가구 기준 |
|---|---|---|
| 40년 | 만 40세 미만 | 만 50세 미만 |
| 50년 | 만 35세 미만 | 만 40세 미만 |
만기가 길어질수록 월 상환액은 줄어들지만 전체 기간에 내는 이자는 증가합니다. 50년 만기는 당장의 한도를 높이는 수단으로만 접근하기보다 은퇴시점과 총이자까지 계산해야 합니다.
월 상환액뿐 아니라 총이자와 향후 중도상환 계획까지 비교한 뒤 선택해야 합니다.
상환방식은 어떻게 선택할까요?
| 방식 | 특징 | 적합한 경우 |
|---|---|---|
| 원리금균등 | 매월 원금과 이자의 합계가 비슷함 | 일정한 생활비 계획을 원하는 경우 |
| 원금균등 | 초기 상환액이 크고 점차 감소 | 총이자를 줄이고 싶은 경우 |
| 체증식 | 초기 부담이 작고 점차 증가 | 향후 소득 증가가 예상되는 청년층 |
체증식은 만 40세 미만 채무자이면서 한국주택금융공사가 사전심사한 경우에만 이용할 수 있으며, 50년 만기에서는 선택할 수 없습니다.
보금자리론 전입의무가 있나요?
구입하는 주택이 수도권 또는 규제지역에 있다면 대출실행 후 6개월 이내에 담보주택으로 전입하고 입증서류를 제출해야 합니다.
기존 임차인의 퇴거 지연이나 공사, 질병 등 부득이한 사유가 있으면 공식 유예 대상에 해당하는지 한국주택금융공사에 확인해야 합니다. 임의로 기한을 넘기면 대출상 불이익이 발생할 수 있습니다.
중도상환수수료는 얼마인가요?
최초 실행일부터 3년 안에 원금을 조기상환하면 남은 기간에 따라 최대 0.5% 범위에서 중도상환수수료가 부과됩니다. 3년이 지나면 일반적으로 해당 수수료가 없습니다.
중도상환수수료 면제 대상
사회적배려층, 3자녀 이상 다자녀가구 우대 대상자와 전세사기피해자 보금자리론 이용자는 조건에 따라 중도상환수수료가 면제됩니다.
대출 후 집을 한 채 더 사면 어떻게 되나요?
한국주택금융공사는 대출실행일부터 매년 추가 주택 보유 여부를 확인합니다. 추가 주택이 확인되면 검증기준일부터 6개월 안에 처분해야 합니다.
- 일반적인 추가 주택: 검증기준일부터 6개월 이내 처분
- 분양권·조합원 입주권: 검증기준일부터 3년 이내 처분
- 상속으로 취득한 주택: 검증기준일부터 3년 이내 처분
처분기한 안에 처분 사실을 입증하지 못하면 대출금을 즉시 상환해야 할 수 있으며, 미처분 사실 확인일부터 3년간 보금자리론 신규 이용이 제한될 수 있습니다.
보금자리론 신청방법
HF 홈페이지나 스마트주택금융 앱에서 신청합니다.
신청내용을 확인하고 필요한 서류를 안내받습니다.
홈페이지·앱·카카오톡 간편제출 등을 이용합니다.
소득·신용·주택·한도 심사 결과를 확인합니다.
취급은행에서 근저당 설정서류를 작성하고 대출금을 받습니다.
한국주택금융공사 인터넷금융서비스로 이동합니다.
심사와 서류보완, 담보평가에 시간이 필요합니다. 승인과 실행 가능 기간도 정해져 있으므로 매매계약 전 사전상담을 받고 잔금일까지 충분한 시간을 확보해야 합니다.
필요서류는 무엇인가요?
본인·가족 확인
- 신분증
- 주민등록등본
- 주민등록초본
- 가족관계증명서
- 혼인관계증명서
주택 관련
- 매매계약서
- 등기사항전부증명서
- 건축물대장
- 인감증명서
- 분양계약서 등
소득·재직
- 재직증명서
- 건강보험 자격득실확인서
- 원천징수영수증
- 소득금액증명원
우대금리 확인
- 기본증명서
- 장애인증명서
- 한부모가족증명서
- 출생·자녀 확인서류
행정정보 공동이용과 스크래핑에 동의하면 일부 서류 제출을 생략할 수 있습니다. 신청인의 직업과 자금용도에 따라 추가서류가 필요할 수 있으므로 상담 안내를 받은 뒤 준비하는 것이 정확합니다.
대출을 받을 때 발생하는 비용
- 인지세: 대출금액에 따라 발생하며 고객과 공사가 절반씩 부담
- 국민주택채권 매입비용: 고객 부담
- 근저당권 설정비용: 원칙적으로 공사 부담
- 근저당권 말소비용: 대출 상환 후 고객 또는 담보제공자 부담
주택을 구입할 때는 대출 부대비용 외에도 취득세, 법무비, 중개보수, 이사비와 수리비가 발생합니다. 최대한도만 믿고 계약하지 말고 별도 현금 여유를 확보해야 합니다.
보금자리론과 디딤돌대출 차이
| 구분 | 보금자리론 | 디딤돌대출 |
|---|---|---|
| 일반 소득 | 7,000만원 이하 | 6,000만원 이하 |
| 주택가격 | 6억원 이하 | 일반 5억원 이하 |
| 일반 한도 | 최대 3.6억원 | 최대 2억원 |
| 최장 만기 | 조건 충족 시 50년 | 30년 |
| 자산 심사 | 별도 순자산 상한이 핵심 조건은 아님 | 부부합산 순자산 심사 |
| 금리 특징 | 만기까지 고정금리 | 상대적으로 낮은 정책금리 |
디딤돌대출 조건을 충족한다면 금리가 더 낮을 수 있어 먼저 확인할 가치가 있습니다. 하지만 소득이나 주택가격, 필요한 한도 때문에 디딤돌대출이 부족하다면 보금자리론이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
보금자리론 자주 묻는 질문
미혼도 신청할 수 있나요?
민법상 성년이고 소득·주택·신용 요건을 충족하면 미혼도 신청할 수 있습니다. 미혼은 부부합산 대신 본인 소득을 기준으로 심사합니다.
1주택자도 보금자리론을 받을 수 있나요?
가능할 수 있습니다. 기존주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입하는 경우에는 실행일부터 3년 이내 처분조건 등이 적용될 수 있습니다.
주택가격이 6억원을 조금 넘으면 가능한가요?
구입용도에서는 시세, 감정평가액 또는 실제 매매가격 중 어느 하나라도 6억원을 초과하면 취급이 어려울 수 있습니다. 계약 전 공식 평가기준을 확인해야 합니다.
분양 아파트도 신청할 수 있나요?
입주와 잔금 단계에서 주택가격과 소유권보존등기 등 조건을 충족하면 가능할 수 있습니다. 일반적인 중도금대출과는 용도와 실행 시점이 다릅니다.
오피스텔도 가능한가요?
일반적으로 오피스텔은 공부상 주택에 해당하지 않으므로 보금자리론 대상이 아닙니다. 실제 주거 여부보다 건축물대장과 등기상 용도가 중요합니다.
신용대출이 있으면 한도가 줄어드나요?
기존 신용대출의 원리금이 DTI와 상환능력 심사에 반영될 수 있어 보금자리론 한도가 줄어들 수 있습니다.
무직자도 신청할 수 있나요?
소득 증빙이 부족하면 건강보험료나 국민연금 납부액 등을 활용한 추정소득이 인정될 수 있습니다. 다만 LTV 차감이나 한도 축소가 발생할 수 있으므로 사전상담이 필요합니다.
현재 변동금리 주택담보대출을 보금자리론으로 바꿀 수 있나요?
기존 주택담보대출이 구입 또는 보전용도이고 보금자리론 조건을 충족하면 상환용도로 신청할 수 있습니다. 기존대출 잔액과 담보·소득 조건을 다시 심사합니다.
금리가 내려가면 보금자리론 금리도 내려가나요?
이미 실행한 보금자리론은 만기까지 약정 고정금리가 적용되므로 자동으로 내려가지 않습니다. 더 낮은 금리의 대출로 갈아탈 수 있는지는 당시 중도상환수수료와 신규대출 조건을 비교해야 합니다.
생애최초라면 LTV 80%까지 가능한가요?
생애최초 보금자리론은 구입자금보증 등을 활용해 일반보다 높은 LTV 적용이 가능할 수 있습니다. 다만 주택 소재지와 보증 가능 여부, 최대한도 4억2,000만원 등 제한을 함께 확인해야 합니다.
부모와 공동명의로 구입해도 되나요?
담보주택 소유자는 원칙적으로 채무자 또는 배우자여야 합니다. 부모 등 제3자와의 공동소유는 제한될 수 있으므로 계약 전에 공사에 확인해야 합니다.
대출 승인 후 언제까지 실행해야 하나요?
승인 이후 정해진 실행 가능 기간 안에 대출을 실행해야 합니다. 잔금일이 변경되면 재승인이 필요할 수 있으므로 담당기관과 은행에 즉시 알려야 합니다.
대출계약을 철회할 수 있나요?
관련 서류 제공일, 계약체결일, 실행일 중 가장 늦은 날부터 14일 안에 철회의사를 표시하고 원금·이자·부대비용을 반환하면 철회할 수 있는 제도가 있습니다. 세부 절차는 은행과 공사에 확인해야 합니다.
매매계약 전 체크리스트
☐ 주택 시세와 매매가격이 모두 6억원 이하인가요?
☐ 가구 유형별 소득 기준을 충족하나요?
☐ 기존주택 처분조건이 적용되는지 확인했나요?
☐ 기존 신용대출을 반영한 예상한도를 계산했나요?
☐ 디딤돌대출과 보금자리론을 모두 비교했나요?
☐ 우대금리 증빙서류를 확인했나요?
☐ 전입의무가 적용되는 주택인가요?
☐ 잔금일까지 심사할 시간을 충분히 확보했나요?
고정금리의 가치는 ‘오늘 금리’만으로 판단하기 어렵습니다
보금자리론 금리가 일반 은행의 변동금리보다 항상 낮은 것은 아닙니다. 그러나 20~30년 동안 금리 변동 위험을 피할 수 있다는 점에는 분명한 가치가 있습니다.
반대로 가까운 시일 안에 집을 팔거나 대출을 대부분 상환할 계획이라면 장기 고정금리의 장점이 줄어들 수 있습니다. 초기 3년의 중도상환수수료도 고려해야 합니다.
따라서 보금자리론은 단순히 현재 금리만 비교하기보다 실제 거주기간, 예상 소득, 월 상환 가능액, 총이자와 중도상환 계획을 함께 놓고 판단하는 것이 좋습니다.
내 집 마련 전 마지막으로 기억할 점
보금자리론은 최대 4억2,000만원까지 가능한 장기 고정금리 대출이지만 모든 신청자에게 최대한도가 나오는 상품은 아닙니다. 계약 전 예상한도 조회 → 디딤돌대출 비교 → 우대금리 확인 → 공사·은행 사전상담 순서로 준비하면 잔금 단계의 위험을 줄일 수 있습니다.
