역전세 역월세 해결방법 2가지: 전세퇴거자금 대출 특례보금자리론 조건 한도 금리

[역전세 역월세 해결방법] 작년(’22년)부터 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 온전히 이루어지지 않는 일이 발생하면서 역전세가 경제 및 사회 문제가 됐습니다. 이에 정부는 역전세 문제가 심각하다고 보고 전세금 반환 목적 DSR규제를 완화했습니다. 정부의 대응으로 집주인들은 대출을 받아 전세보증금 차액을 세입자에게 돌려줄 수 있게 되었습니다. 사회문제가 되고 있는 역전세 역월세의 뜻과 발생원인을 알아보고 역전세 역월세 해결방법으로 정부가 제시한 전세퇴거자금 대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.

역전세 역월세 해결방법 전세퇴거자금 대출 조건

글 목차ㅣTable of Contents

1. 역전세 뜻

기존 전세가 > 신규 전세가

전세 재계약 시 전세가 하락으로 돌려주어야 할 전세 보증금액이 신규 전세가 보다 높은 경우를 말합니다. 기존 전세가보다 신규 전세가가 낮아 집주인이 두 가격의 차액을 대출 등을 통해 본인의 돈으로 전세 보증금 모두를 돌려주어야 합니다.

보통 전세 재계약 시 집주인이 전세가 차액을 전차인에게 돌려주어야 할 때 역전세 문제가 발생합니다. 재계약이 아니더라도 새로운 전세 세입자를 구해 기존 세입자에게 전세 보증금을 반환해야 할 때에도 전세가격 하락으로 신규 세입자의 전세 보증금으로 기존 세입자의 전세 보증금 전부를 반환할 수 없는 경우도 역전세 문제가 발생합니다.

한국은행 자료에 의하면 주택도시보증공사가 예상하는 반환 금액의 규모는 288.8조입니다. 이 중 전세가 하락으로 집주인이 돌려주어야 할 전세보증금 차액 규모는 24.8조 정도로 예측하고 있습니다.

향후 전세보증금 반환부담 규모

2. 역전세 원인

전세는 실거주 가치를 보기 때문에 갑자기 인근에 대단지가 입주하여 공급이 늘지 않는 한 가격 변동성이 크지 않습니다. 그런데 2020년 ‘임대차 3법’이 시행되고 시중에 자금이 풀리면서 전세가가 폭등을 했습니다.

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 골자로 하는 부동산 안정화 대책이었습니다. 임대차 3법 시행으로 계약기간은 2년에서 4년으로 늘고 재계약 시 임차료를 5% 이상 못 올리도록 막아 집주인들은 매물을 거둬들이거나(공급 축소) 신규 세입자를 받을 때 임대차 3법을 감안해 전세가를 높여 세입자를 구하였습니다. 시중 자금 증가와 집주인(전대인)들의 임대차 3법에 대한 대응으로 전세가는 폭등으로 이어졌습니다.

그리고 2020년과 2021년 폭등했던 전세가는 정점을 찍고 미국의 기준금리 인상 기조로 급격히 떨어지기 시작했습니다. 미국 중앙은행(FED)은 인플레를 잡아야 한다는 명분으로 기준금리를 유래 없이 빠른 속도로 올렸습니다. 러시아 우크라이나 전쟁으로 인플레 압박이 더 높아지자 미국 중앙은행은 금리 인상 기조를 멈추지 않았습니다. 급격한 금리 인상으로 시중에 유동성이 줄면서 2022년부터 전세가가 하락하면서 역전세난이 발생했습니다.

3. 역월세 발생

전세 재계약을 하는데 차액을 돌려줄 능력이 없다면 어쩔 수 없이 집주인은 역월세를 해주어야 합니다. 전세가 하락으로 전세금 차액만큼의 이자를 매월 지불해야 하는 것입니다. 예를 들어 6억 전세가가 5억으로 하락하여 1억을 집주인이 구해서 돌려주어야 하는데 자금이 없는 경우 1억원에 해당하는 이자를 매월 전차인에게 주어야 하는 것이 역월세입니다.

역월세 금리는 전대인(집주인)과 세입자(전차인)의 합으로 정하지만, 보통 은행 주택담보대출 금리 수준으로 합의합니다.

4. 역전세 역월세 해결방법

역전세 역월세 해결방법으로 주택담보대출, 전세보증금반환보증 가입, DSR 적용 받지 않는 특례보금자리론 적극 활용, 합의 및 보상의 방법을 생각해볼 수 있습니다. 아래에서는 4가지 해결방법 중 정부가 해결방법으로 제시한 1년 한시적으로 실시하는 특례보금자리론에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

DSR (Dept Service Ratio) : 총부채원리금상환비율이라 하고, 연소득에서 매년 은행에 갚아야 하는 총금융부채 원리금이 차지하는 비율을 의미합니다.
DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액) / 연간소득

4-1. 역선세 역월세 해결방법: 전세퇴거자금 대출

전세퇴거자금 대출은 자금이 부족하여 세입자에게 전세금 전부를 반환해 주기 어려운 상황에서 임대차보증금을 반환해 줄 수 있게 하기 위한 용도로 돈을 빌려주는 것입니다. 역전세 역월세 해결방법인 전세퇴거자금 대출은 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환 대출이라고도 합니다. 세입자에게 보증금을 반환해주기 위한 목적으로 금융회사를 통해 돈을 빌리는 대출상품입니다. 역전세로 보증금을 반환이 어려운 경우 전세퇴거자금 대출을 이용하여 해결하실 수 있습니다.

4-2. 전세퇴거자금 대출 종류

역전세 역월세 해결방법인 전세퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위한 일종의 주택담보대출입니다. 역전세로 인해 반환할 보증금이 부족할 때 집주인은 아래에 설명할 한국주택금융공사의 특례보금자리론을 이용하거나, 시중은행의 일반 임차인보증금 반환 목적 대출을 이용하게 됩니다.

4-2-1. 특례보금자리론 대출

과거 보금자리론은 소득제한 조건이 있어 일반가구는 사실상 신청이 불가능했지만, 특례보금자리론은 보전용도(임차보증금반환) 목적으로 소득제한 없이 최대 5억원 한도 내에서 대출이 가능합니다.

(* 모바일은 스마트주택금융 앱에서 신청)

4-3-1. 특례보금자리론 신청대상

전세퇴거자금 대출은 시중은행뿐만 아니라, 특례보금자리론을 통해 임대차보증금을 마련할 수 있습니다. 특례보금자리론은 소득요건이 없는 것이 특징으로 이로 인해 신청 대상자가 대폭 늘었습니다. 특례보금자리론은 임차보증금을 반환하기 위한 전세퇴거자금대출뿐만 아니라 주택구입 및 상환용도로도 이용할 수 있습니다. 다만, ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록된 임대주택은 보금자리론 취급이 불가합니다.

주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민(재외국민, 외국국적동포 포함)으로 민법상 성년에 해당되어야 합니다.
소득요건에 제한이 없습니다.
주택가격 9억원 이하에 해당되어야 합니다. (KB시세 기준)
무주택 또는 1주택자이어야 합니다. (한시적 2주택자까지 가능)
NICE 신용평가정보의 CB점수가 271점 이상이어야 합니다.

4-3-2. 특례보금자리론 조건

특례보금자리론(전세퇴거자금 대출)은 한시적인 대출 상품으로 2023년 1년 간만 운영될 예정에 있으며 조건은 아래 내용과 같습니다.

대출한도: 최대 5억원
대출금리: 고정금리 4.15 ~ 4.45%
LTV: 아파트 기준 최대 70% (기타주택은 65%)
– LTV (Loan To Value ratio) : 주택 시세 대비 주택담보대출 비율을 의미하고, 주택의 시세 대비 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지의 비율입니다. 예를 들어 LTV가 70%인 경우 주택 시세가 8억이라면 8억 x 0.7 = 5억 6천만원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
DTI: 최대 60%
– DTI (Dept To Income) : 연소득 중 매년 갚아야 하는 ‘주댁담보대출 원리금 + 기타대출 이자상환액’이 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 DTI가 최대 60%이고 연소득이 5,000만원이라면, 5,000만원 X 0.6 = 3,000만원이 넘지 않는 수준에서 대출을 해준다는 것입니다.
대출기간: 10년 ~ 50년 (만기 40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부 / 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부)
상환방식: 원리금 균등분할상환, 채감식 분할상환(원금 균등분할상환), 채증식 분할상환, 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가
중도상환수수료: 없음